L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 2 del 14 febbraio 2020, che contiene chiarimenti sull’agevolazione “bonus facciate” introdotta dalla Legge di bilancio 2020 (Legge n.160 del 27.12.2019)1.

Con la legge di bilancio 2020 è stata infatti inserita la disciplina che consente una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B, secondo il D.M. n. 1444 del 1968.

Di seguito sono illustrate le indicazioni fornite dall’Agenzia.

1)Ambito soggettivo

La detrazione riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari (quindi siano essi, privati, imprese o professionisti).

Possono dunque fruire del bonus sia le persone fisiche che i professionisti e le imprese (individuali, enti, societa di persone, societa di capitali). Trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, la stessa non puo essere utilizzata dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva, relativamente a queste due ultime categorie (professionisti e imprese), la circolare si chiarisce che sono esclusi i titolari di redditi derivanti dall’esercizio di attivita d’impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime forfetario poiche il loro reddito (determinato forfetariamente) e assoggettato ad imposta sostitutiva. Tuttavia, qualora i soggetti titolari di redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva possiedano anche redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo, potranno utilizzare il “bonus facciate” in diminuzione dalla corrispondente imposta lorda.

I titoli di possesso dell’immobile su cui vengono effettuati i lavori sono gli stessi previsti per gli altri bonus edilizi. I soggetti beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo (quindi anche il conduttore per i beni in locazione ordinaria o finanziaria), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, nonche i conviventi di fatto, sempreche sostengano le spese per la realizzazione dei lavori. Per fruire del “bonus facciate” non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi.

2) Ambito oggettivo. Lavori agevolabili

Un chiarimento molto atteso riguardava l’ambito oggettivo.

La detrazione e’ ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unita immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.

Sono dunque ammessi al “bonus facciate” esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi, mentre per gli interventi diversi da quelli appena menzionati restano applicabili le agevolazioni gia previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica. Si tratta, in particolare, delle detrazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici e di recupero del patrimonio edilizio.

Il dubbi sollevati riguardavano l’esatta definizione di “facciata esterna” riportata nella norma e cioe’ se ci si riferisse solo al prospetto principale (i.e. quello che da sulla strada) oppure anche le altre facciate dell’edificio.

Sul punto l’Agenzia delle entrate ha adottato una interpretazione basata sul dato letterale della norma. Infatti, ha precisato che l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

Non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Ne deriva che non godono della detrazione le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonche’ le spese sostenute per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.

L’agevolazione non spetta nemmeno:
− agli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile;
− agli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione, ivi compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.

3) Ubicazione degli edifici. Condizione.

La detrazione spetta a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B ai sensi del D.M. n. 1444 del 1968, o in zone a queste assimilabili.

Sono classificate zone territoriali omogenee:

− A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

− B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A).

Nel concreto, l’individuazione delle zone non sembra semplice, perché nei Piani di governo del territorio o nei Prgc (ma si tratta solo di due sigle tra molte) le denominazioni A e B non esistono più, sostituite a volte da “R” o “AC-R” o altre ancora, dove la lettera R di solito indica la destinazione residenziale di un’area o una zona di riqualificazione. Quanto sopra a poco a che fare con le zone da A a F indicate nel decreto del 1968 e avere un piano regolatore con la zonizzazione da A a F sembra piuttosto raro.

Il Ministero per i beni e le attività culturali (Mibact), con una lettera inviata a una serie di Sindaci piemontesi, ha recentemente spiegato che il decreto 1444/68 non imponeva ai Comuni «di applicare meccanicamente la suddivisione in zone e la conseguente denominazione ivi previste. Il decreto, invece, identifica zone omogenee al fine di stabilire le dotazioni urbanistiche, i limiti di densita edilizia, le altezze e le distanze tra gli edifici».

Per ottenere il beneficio, quindi, basta «che gli edifici si trovino in aree che, indipendentemente dalla loro denominazione, siano riconducibili o comunque equipollenti a quelle A o B descritte dal Dm 1444/68: un’informazione ricavabile proprio come quando le amministrazioni debbono applicare i limiti di densita edilizia (…)».

In tal guisa, prosegue il Mibact, «è evidente che nella maggior parte dei centri abitati per i cittadini non sarà necessario rivolgersi all’amministrazione locale per sapere in quale zone si trova l’immobile, potendo ricavare agevolmente tale informazione dagli strumenti urbanistici ed edilizi comunali». Il Mibact si è spinto anche oltre, affermando che la certificazione urbanistica, che per la guida delle Entrate (e per la circolare 2/E, pagina 7) è indispensabile per l’assimilazione alle zone A e B della zone in cui sorge l’edificio, va richiesta solo nei casi «verosimilmente limitati, in cui un Comune mai ha adottato un qualsiasi atto che abbia implicato l’applicazione del Dm 1444/68 nel proprio territorio. In tutte le altre ipotesi, infatti, la stessa guida non richiede specifici adempimenti e la ubicazione dell’immobile in area A o B, o equipollente in base agli strumenti urbanistici ed edilizi del Comune, può facilmente essere accertata dai soggetti interessati».

Ogni comune interessato, su richiesta dei cittadini e dei condomini, dovrà quindi fare una ricognizione sul proprio territorio e individuare le «equipollenze» ed eventualmente rilasciare la certificazione urbanistica indicata dalle Entrate.

4) Calcolo del 10% della superficie

Ai fini del “bonus facciate”, gli interventi che non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, ma siano anche influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, devono soddisfare:

− i requisiti minimi previsti nel D.M. 26 giugno 2015 e nel D.M. 11 marzo 2008i;

− i valori limite della trasmittanza termica delle strutture componenti l’involucro edilizio .

Su questa particolarità viene chiarito che il calcolo della percentuale del 10% va effettuato tenendo conto del totale della superficie complessiva disperdente. In sostanza, l’intervento deve interessare l’intonaco per oltre il 10% della superficie lorda complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l’esterno, vani freddi o terreno.

Se parti della facciata sono rivestite in piastrelle o altri materiali che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio, la verifica, circa il superamento del limite del 10%, va fatta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.

In sostanza quando le facciate sono rivestite in piastrelle o con altri materiali «che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio», è necessario eseguire «il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente». Quindi, se la superficie opaca della facciata è di mille metri quadrati, ma 800 di questi sono coperti di piastrelle, il 20% risulta essere la parte da considerare. Ma se le piastrelle ricoprono tutto l’edificio, allora non vi sarà alcun obbligo di eseguire lavori per il risparmio energetico. In pratica, i lavori di rifacimento delle parti ammalorate beneficeranno della detrazione del 90% senza investimenti ulteriori. In questo modo si limitano i casi nei quali sarà obbligatorio investire in un cappotto termico.

Quanto ai controlli, si dispone che per gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente si applicano le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti per gli interventi sull’involucro edilizio dal cosiddetto “ecobonus”.

5) Ambito temporale di effettuazione delle spese

Le spese agevolabili sono quelle effettuate nel 2020 (si applica, quindi, il criterio di cassa), non importa se la data di avvio dei lavori è antecedente (quindi sono ammessi anche i lavori avviati nel 2019).

Invece, per le spese relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici, ai fini dell’imputazione al periodo d’imposta, rileva la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino.

Per le imprese individuali, per le società e per gli enti commerciali, ci si deve invece attenere al criterio di competenza e, quindi, alle spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti.

 

6) Detrazioni spettanti

Per la detrazione in esame, non è stabilito ne un limite massimo di detrazione, ne un limite massimo di spesa ammissibile. La detrazione, pertanto, spetta nella misura del 90 per cento calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effettivamente rimasta a carico. Resta fermo che l’Agenzia potrà verificare la congruità tra il costo delle spese sostenute oggetto di detrazione e il valore dei relativi interventi eseguiti.

La detrazione dall’imposta lorda può essere fatta valere ai fini sia dell’IRPEF che dell’IRES e si riferisce alle spese sostenute nel 2020 o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020.

Gli interventi ammessi al “bonus facciate” possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica riguardanti l’involucro oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio.

In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi previsti dalle normative richiamate, il contribuente potrà avvalersi, per le stesse spese, di una sola delle predette agevolazioni. Qualora si attuino interventi sull’involucro riconducibili a diverse fattispecie agevolabili il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione

Il “bonus facciate”, inoltre, non è cumulabile con la detrazione spettante ai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro dei beni soggetti al regime vincolistico.

Per godere dell’agevolazione, i contribuenti non titolari di reddito d’impresa, devono effettuare il pagamento delle spese tramite bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva/codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Inoltre, è necessario indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione

7) Adempimenti

Passando agli adempimenti richiesti per fruire dell’agevolazione l’Agenzia richiama in linea di massima i già ben noti adempimenti per i bonus edilizi. In particolare, il contribuente deve:

  1. a) disporre il pagamento delle spese mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato (tali bonifici sono soggetti alla ritenuta dell’8%); possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’ecobonus ovvero della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio; il pagamento tramite bonifico non è richiesto per i titolari di reddito d’impresa;
  2. b)  indicare i dati catastali nella dichiarazione dei redditi;
  3. c)  ove previsto, comunicare preventivamente, mediante raccomandata, la data di inizio dei lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente;
  4. d)  conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici, le fatture, le ricevute del bonifico di pagamento, i titoli edilizi (se non richiesti è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà), l’eventuale copia della domanda di accatastamento (per gli immobili non censiti), le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti, la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
  5. e) munirsi, in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, della dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori.

Per gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio occorre anche:

−  l’asseverazione con la quale un tecnico abilitato certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi;

−  successivamente all’esecuzione degli interventi, l’attestato di prestazione energetica (APE), per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali, che deve essere redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori.

Entro 90 giorni dalla fine dei lavori deve essere inviata, esclusivamente in via telematica all’ENEA tramite il sito https://detrazionifiscali.enea.it/, la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati.

La mancata effettuazione dei suddetti adempimenti non da diritto alla fruizione del bonus.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, gli adempimenti necessari ai fini della fruizione del bonus possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato o dall’amministratore del condominio.

 

8) Cumulo con altri bonus

Un’ultima annotazione riguarda la cumulabilità del bonus facciate con altre agevolazioni.

Su questo aspetto, l’Agenzia ricorda che, siccome il “bonus facciate” ha molte somiglianze con il bonus ristrutturazione e con l’ecobonus, sullo stesso intervento si può fruire solo di una delle agevolazioni applicabili.

Se gli interventi sull’involucro sono riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni purchè siano contabilizzate in maniera distinta i diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Ecco un elenco delle opere agevolate, con l’indicazione di quelle che potrebbero anche beneficiare di altri bonus casa.

 

  1. a)  Balconi

Bonus facciate del 90% per interventi di pulitura e tinteggiatura della superficie, consolidamento, ripristino o rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi posti sulla facciata esterna. Bonus ammesso anche se i lavori sui balconi rientrano nel recupero o restauro della facciata esterna.

In assenza dei requisiti per il bonus facciate (es. per edifici in zona C o per balconi su facciata interna non visibile dalla strada), torna applicabile la detrazione del 50 per cento. In questo caso la manutenzione ordinaria (come la pulizia e tinteggiatura) è agevolata solo sulle parti comuni condominiali.

 

  1. b)  Cancelli e portoni

Non possono usufruire del bonus facciate, ma possono generalmente beneficiare della detrazione del 50 per cento. Se l’intervento è finalizzato a migliorare la sicurezza, risulta agevolato a prescindere dall’inquadramento edilizio (es. cambio della serratura, installazione di grate e cosi via).

 

  1. c)  Cornicioni

Ammesso il bonus facciate per i lavori riconducibili al decoro urbano (pulizia, tinteggiatura, consolidamento, ripristino o rinnovo), se si trovano su facciate esterne. Agevolati anche i lavori compresi in interventi complessivi sulla facciata esterna. Se non vi sono i requisiti per il bonus facciate, torna applicabile la detrazione del 50 per cento.

 

  1. d) Facciata

Sono agevolati con il bonus del 90% gli interventi di pulitura, tinteggiatura, consolidamento, ripristino, miglioramento delle caratteristiche termiche, rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna, purchè coesistano due condizioni:

−  deve trattarsi dell’involucro esterno visibile dell’edificio (intero perimetro esterno), escluse le facciate interne non visibili dalla strada o da suolo pubblico;

−  se l’intervento influisce dal punto di vista termico, o comunque interessa oltre il 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, per avere il bonus del 90% bisogna rispettare i requisiti minimi indicati nel Dm 26 giugno 2015 e i valori limite di isolamento termico (trasmittanza) di cui al Dm 26 gennaio 2010.

In alternativa al bonus facciate (es. facciate confinanti con cortili o cavedi), se l’intervento raggiunge i requisiti di isolamento termico, si può fruire dell’ecobonus del 65%, elevato al 70% per interventi su parti condominiali che interessano almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio (per queste ultime due detrazioni, già prorogate sino alla fine del 2021 per gli interventi su parti comuni, è possibile la cessione del credito).

In assenza dei requisiti per il bonus facciate, torna applicabile la detrazione del 50 per cento sulle ristrutturazioni.

 

  1. e) Finestre

Non possono fruire del bonus facciate, cosi come vetrate, infissi e grate. In caso di riparazione o sostituzione senza modifiche di materiali, forma e/o colori, spetta la detrazione del 50% solo su parti comuni condominiali.

In caso di sostituzione con modifica di materiale, forma e/o colore spetta la detrazione del 50%. In alternativa, è possibile usufruire dell’ecobonus (con detrazione anche ai fini Ires), se sono raggiunti i requisiti di isolamento di cui al Dm 26 gennaio 2010. Anche in quest’ipotesi, per l’ecobonus è possibile la cessione del credito e, per interventi su parti comuni, l’agevolazione è prorogata fino alla fine del 2021.

 

  1. f) Grondaie

Ammesso il bonus facciate per riparazione o sostituzione, se le grondaie si trovano su facciate esterne. Agevolati anche i lavori compresi in interventi complessivi sulla facciata esterna. Se non sussistono i requisiti per il bonus facciate, torna applicabile la detrazione del 50 per cento.

 

  1. g)  Impianti

La detrazione del 90% riguarda solo la sistemazione delle parti impiantistiche che si trovano sulla parte opaca della facciata (es. cavi dei condizionatori o dell’antenna). Su altre parti impiantistiche, invece, spetta la detrazione del 50 per cento.

 

  1. h)  Lastrico solare

Le coperture orizzontali, come lastrici e terrazze, non sono parte della facciata esterna. Per gli interventi su queste componenti edilizie spettano quindi le altre detrazioni (50% edilizio standard, o ecobonus al 65% se si raggiungono i requisiti di rendimento energetico).

 

  1. i)  Muro di cinta

Gli interventi sul muro di cinta o su eventuali recinzioni dell’edificio non possono fruire del bonus facciate, perchè la recinzione non costituisce parte dell’involucro del fabbricato. Questi interventi possono avere il 50% edilizio standard (grate e cancellate potrebbero essere agevolate in quanto opere anti-intrusione).

 

  1. j)  Ornamenti e fregi

Ai fini del bonus facciate, sono parificati ai balconi. Quindi, fruiscono del 90% di detrazione gli interventi – compresa la semplice pulitura o tinteggiatura – dei fregi e degli ornamenti sulle facciate esterne. In alternativa, spetta la detrazione del 50% sui lavori edilizi.

 

  1. k)  Parapetti e pluviali

E’ ammesso il bonus facciate per riparazione o sostituzione di parapetti e pluviali, se si trovano su facciate esterne. Sono agevolati anche i lavori compresi in interventi complessivi sulla facciata esterna. In assenza dei requisiti per il bonus facciate, torna applicabile la detrazione del 50 per cento.

 

  1. l) PONTEGGIO

Le spese per il noleggio del ponteggio per le facciate esterne, anche se pagate a un’impresa diversa da quella che esegue i lavori, sono comprese nella detrazione bonus facciate del 90 per cento.

 

  1. m) PROGETTAZIONE

Rientrano nel bonus facciate anche le spese di progettazione e le altre spese professionali (es. perizie, sopralluoghi, redazione Ape, asseverazione).

  1. n) TENDE E SCHERMATURE SOLARI

Tende e schermature solari non beneficiano del bonus facciate, ma di una particolare tipologia di ecobonus al 50%, che agevola però l’installazione (non la semplice manutenzione) dei sistemi di schermatura indicati all’allegato M del Dlgs 311/2006. Anche in questo caso, per l’ecobonus è possibile la cessione del credito e, per interventi su parti comuni, l’agevolazione è prorogata fino alla fine del 2021.

 

  1. o) TETTO

Le coperture non sono parte della facciata esterna. Come accade per i lastrici solari, per gli interventi su queste componenti edilizie spettano quindi le altre detrazioni (50% edilizio standard, o ecobonus al 65% se si raggiungono i requisiti di rendimento energetico).

Clicca qui per scaricare il testo integrale della Circ. Ade n. 2/E del 14 febbraio 2020

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